Entretien avec Éric Edard, Conseil en optimisation foncière, dirigeant de Cap Foncier
Éric Edard exerce le métier peu connu, mais passionnant de Conseil en optimisation foncière. « Si je devais résumer en une phrase ce que je fais, je dirais que mon métier consiste à exploiter au mieux les possibilités d’un terrain à bâtir, en fonction des règles d’urbanisme un usage », nous explique-t-il. Le rôle de Mr Edard est donc crucial dans toute élaboration de projets immobiliers.
« Je travaille aussi bien avec des particuliers que des professionnels, et notamment avec des promoteurs immobiliers : je les aide dans un premier temps à détecter le potentiel des terrains qu’ils trouvent et je les accompagne dans la meilleure façon de les exploiter, car le droit de l’urbanisme est un domaine d’une complexité incroyable. »
Un parcours original
Mr Edard avoue une passion pour les cartes géographiques qui date de son enfance. C’est pourtant vers des études de droit qu’il s’oriente pour finalement obtenir son diplôme à la faculté de Pau. À la recherche d’un emploi, il rencontre Jean Labant qui l’embauche en tant que commercial pour vendre des maisons individuelles. C’est le début d’une collaboration amicale de 8 ans pendant lesquels Éric Edard se découvre une grande affinité pour le foncier. Il trouve là le moyen de combiner sa passion des cartes et sa compétence en droit. Car en matière d’urbanisme, tout repose sur le PLU, « cette sorte de bible dont le grand ordonnateur est le maire », nous confie avec humour Mr Edard.
Il décide alors de se mettre à son compte et d’offrir son expertise, assez unique sur le marché, en sous-traitance à des particuliers et des promoteurs immobiliers.
Relationnel et expertise
Les deux piliers de ce métier sont la capacité à entretenir des liens de proximité avec la mairie, mais aussi une compréhension technique des règles inclues dans le PLU. De plus en plus de permis sont refusés. C’est tout simplement lié au fait que les dossiers de permis de construire doivent être remplis avec une grande précision. Par ailleurs, d’un maire à l’autre, l’interprétation des règles peut être différente. « Il peut également exister des chartes paysagères par exemple qui viennent détourner la règle établie dans le PLU ! Il faut donc se tenir au courant de beaucoup de choses et c’est en cela que l’avis d’un spécialiste est nécessaire. »
Mr Edard ajoute que même les mairies se perdent parfois dans les difficultés induites par les règles d’urbanisme. « J’ai pu parfois détecter des incohérences entre certaines règles qui avaient pour conséquence de rendre inconstructibles… des terrains constructibles ! Je pense que mes compétences seraient très utiles à un certain nombre de mairies. Notamment parce que les particuliers sont de plus en plus pointilleux, ils font des recherches sur Internet et n’hésitent pas à faire des recours lorsque leur permis est refusé, et encore plus quand celui du voisin est accepté… »
Des conseils pour minimiser les risques
Les promoteurs qui s’adressent à Mr Edard, et Mr Labant en fait partie, s’appuient sur son expertise pour limiter les risques induits par une mauvaise application du PLU.
« Parfois, j’ai pu constater qu’un projet qui était conforme aux règles établies par le PLU pouvait être accepté par une équipe municipale, puis refusé par la nouvelle équipe après une élection. » Il est important de tenir compte du contexte politique avant de prendre des décisions.
« J’ai pu intervenir également, par exemple, pour conseiller un promoteur sur l’intérêt de construire des maisons de ville en duplex, plutôt qu’un petit ensemble résidentiel. Dans ce cas précis, les maisons de ville étaient plus intéressantes, car elles induisaient moins de nuisances de voisinage (notamment les vis-à-vis) et qu’elles minoraient les contraintes liées aux règles d’accessibilité. »
Un écosystème de partenaires solides
Pour développer son entreprise, Éric Edard s’appuie beaucoup sur le bouche-à-oreille et sur un réseau de prescripteurs : il s’agit des notaires, géomètres, architectes et autres agents immobiliers qui ont pu constater son expertise à l’occasion de la résolution d’un problème particulier.
« Les règles se compliquent en permanence. Mais lorsqu’une mairie a besoin d’augmenter sa population, cela peut s’assouplir. Ce métier requiert d’être toujours au courant de l’évolution des règles, de savoir à qui s’adresser et où chercher l’information. »
Bien que le PLU soit un cadre juridique sur lequel on devrait pouvoir s’appuyer en théorie, Mr Edard nous explique que promoteurs et mairies s’affrontent régulièrement devant les tribunaux. « Certains promoteurs budgètent des frais d’avocats pour réussir à mener leur projet à bien, même s’il faut les forceps ! » Mais c’est une politique de terre brulée. La plupart préfèrent négocier, transiger, s’adapter aux désidératas de la mairie : celles-ci ont bien compris que le temps joue en leur faveur, et qu’un promoteur ne peut se permettre d’être leur « ennemi » !
Si beaucoup de professionnels du bâtiment subissent la crise, Mr Edard arrive à tirer son épingle du jeu, car sa petite structure n’est pas trop atteinte. Il est vrai que sa maîtrise des règles d’urbanisme permet souvent à ses clients d’augmenter sensiblement leurs profits, mais ce n’est pas la seule raison : « Ce qu’apprécient mes clients, c’est bien sur mon expertise en droit de l’urbanisme, mais également ma connaissance de tous les services connexes à la construction que sont par exemple l’ABF (Architectes des Bâtiments de France), le SDIS (Service Départemental d’Incendie et de Secours) ou encore le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), services que je rencontre au fur et à mesure des dossiers que je traite. »
Zoom Entreprise écrit par Catherine Marquèze
Un point – Conseil en communication écrite, écrivain public